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【案例】有多少物业费可以拒缴?法院是否支持?

  【案例】有多少物业费可以拒缴?法院是否支持?

  房屋质量问题拒缴物业费

  业主财物被盗拒缴物业费

  小区内有违法建筑拒缴物业费……

  

  啪!一案惊醒梦中人。

  昨天下午,萧山法院开庭审理了一起新白马公寓小区的物业费拒缴纠纷。原本要出庭的欠费业主,临时变卦没有出现,只剩下讨钱的物业公司一方当庭陈述。

  据悉,这位业主因为对物业公司的服务有诸多不满意的地方,拒缴了3年的物业费。

  业主称,放家门口的鞋被偷了3回,找小区物管却因电梯没监控而找不到小偷。此外,这位业主还说,自己花钱买了小区地下车位,却经常被他人占用,物业公司也没管好。

  即便业主放弃出庭权利,法院还是当庭判决,要求业主在判决生效后十天内支付完毕物业费和滞纳金。

  庭审结束后,萧山法院召开新闻发布会,通报了近年来物业服务合同纠纷的典型案例,并提了些化解物业服务纠纷的建议。

  一年1092件物业纠纷案 几乎都因欠费引发

  萧山法院通报,物业服务纠纷这几年来势凶猛,仅去年一年,就有1092件相关案件,同比增长近100%。这些纠纷中,99.45%都是因为业主欠缴物业费引发的。很多物业公司起诉欠费业主像搞批发一样,经常一口气起诉十几个甚至几十个业主。

  欠费业主方面则常常拒收法院的传票邮件。上门直接送达时,法官往往又吃闭门羹,甚至被业主辱骂,可见物业服务中矛盾之深。

  业主们拒缴物业费的理由,大多是这些:物业公司没有公开账目、管理和服务不到位、维修不及时、其他业主有违建没管好、开发商遗留房屋质量问题……

  部分纠纷陷入了业主维权与物业服务质量下降的死循环。

  另一方面,萧山法院统计近三年里2036件物业服务纠纷,业主绝对胜诉的只有5件。

  法官建议,在社区和街道可以设立物业纠纷调解委员会,疏导和化解物业服务纠纷;物业公司也要规范物业费催缴的程序,比如由业委会成员、社区干部陪同下上门催缴;无法联系上业主时,在小区或者业主门上张贴催缴公告时应有第三方见证和影像记录;较多业主欠费时,可由业委会上门催缴,这样业委会可以同时搜集物业服务的意见建议,考虑是否续聘物业公司;物业保修服务要规范流程,比如业主报修时填写三联单,避免报修后口说无凭。

  个典型案例

  值得所有业主仔细读一读

  1、业主因房屋质量问题拒缴物业费,法院是否支持?

  【案情】王某买了一套房,后来以所购房屋存在质量问题及物业公司未尽到物业关系服务为由,拒缴物业服务费。物业公司起诉到法院。

  【判决结果】物业公司胜诉。

  【法院认定】法院审理认为,物业公司与王某之间是物业服务关系,而开发商与王某之间是商品房买卖合同关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体,如果房子存在质量问题,应该找开发商,而不是物业公司。不能将对开发商的不满,转嫁到物业公司身上,并以此拒缴物业费。

  2、业主因财物被盗拒缴物业费,法院是否支持?

  【案情】一位业主被偷了辆摩托车,次年起就拒缴物业费。物业公司把这位业主起诉到了法院,要求支付物业费3518元,并缴纳日千分之二滞纳金及1000元维权费用。

  【判决结果】判决业主支付物业费,但无需交滞纳金和维权费。

  【法院认定】业主要求物业公司赔偿摩托车被偷的损失,这是财产损害赔偿纠纷,而本案的物业服务合同纠纷是针对整个小区的全体业主,个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见,所以法院认定业主仍需缴纳物业费。摩托车被盗一事业主可另案起诉。另外,虽然物业管理服务合同中对滞纳金及维权费用均做出了约定,但业主不交物业费,是因为与物业公司之间存在相关的纠纷没处理所致,所以物业公司主张的滞纳金及维权费用的请求法院不予支持。

  3、业主因小区内存在较多违法建筑(如阳光房等),以物业公司未尽到管理义务为由拒缴物业费,法院是否支持?

  【案情】张某起初是按时交物业费的。但后来小区里的阳光房越建越多,他多次向物业公司反映无果,就不交物业费了。物业公司起诉到法院。

  【判决结果】物业公司胜诉。

  【法院认定】物业公司按合同约定,有义务制止业主搭建违法建筑,并上报相关行政管理部门,但物业公司并无任何行政强制权,物业公司自己无法对违建拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求,并及时上报行政部门,就已经尽到义务。业主不得以此拒缴物业费。

  4、滞纳金(违约金)总额已经超过物业费30%,法院是否会进行调整?

  【案情】潘某实际欠缴物业公司物业费10991.64元,能耗费1099.16元。现物业公司起诉到法院,不仅要求偿还物业费等,还得按日万分之五支付违约金5041.10元。

  【判决结果】物业费、能耗费如数缴纳;违约金调整到3500元。

  【法院认定】由于涉案物业费拖欠较久,违约金总额明显过高,已达诉讼标的的41.69%,法院酌情降低。

  









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