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女业主别墅内神秘遇害 开发公司与物业是否担责

  女业主姜素素在自家的别墅内被人杀害,丈夫、女儿及父亲认为该别墅的房地产开发公司及物业管理公司未尽到管理义务,故将A开发公司与B物业公司告上了法庭,此案经一审、二审,法院依法判决驳回了原告的诉讼请求。

  事件回放:女业主在自家别墅内惨遭杀害

  2004年5月,路青向A开发公司购买了宜兴某小区别墅一套,当年装修后入住。同年8月,A开发公司与B物业公司签订了服务合同,由B物业公司对该小区的物业行使管理之职,路青每年均向B物业公司支付物业管理费。

  2006年12月15日上午10时30分左右,路青从公司返还家中准备休息时,发现妻子姜素素身中数刀躺在血泊中,经报案后,公安机关确认被害人姜素素已身亡,此案虽经公安机关全力侦查,但因没有任何线索至今尚未侦破。

  路青与女儿、岳父认为,A开发公司作为小区的开发商,B物业公司作为小区的物业管理者,未能有效行使小区的管理之职,采取必要的安全保障措施,其行为直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区并致犯罪得逞,理应共同承担民事赔偿责任,遂于2007年3月5日将A开发公司与了B物业公司告上了法庭,要求判令两被告赔偿经济损失共计人民币1067782元,并互负连带赔偿责任,同时在江苏省省级报刊及宜兴市市级报刊的醒目位置向原告赔礼道歉,并承担本案的全部诉讼费用。

  两个争议焦点,双方辨论激烈

  本案经庭审,主要存在两个争议焦点:

  ――物业对小区的安全管理是否已尽到了安全防范义务?

  ――犯罪嫌疑人利用空置别墅作案的事实能否得到确认?

  针对第一个争议焦点,原告认为,其入住小区并按时支付物业管理费,被告B物业公司作为小区的物业管理者,其在收取物业管理费的同时却没有提供相应的服务措施,对出入小区的外来人员未进行登记,致使犯罪嫌疑人轻易出入小区导致惨祸的发生,B物业公司疏于安全管理的行为与原告亲属被害之间有明显的因果关系,理应承担全部民事赔偿责任。原告还认为物业公司的巡逻、登记记录有作假嫌疑。

  被告B物业公司则认为,他公司的安全保障义务只能针对小区内的公共区域而言,对私人物业内发生的人身及财产损失应不负责任,他公司严格按照物业服务合同中约定的不间断对小区巡逻,外来车辆、人员出入小区进行登记等条款来履行相关义务,这种义务应是一般性的安全防范注意义务,他公司预先不可能知道原告别墅里发生的凶杀案件,犯罪嫌疑人是如何出入小区的现在也无法判断,他公司对巡逻及外来车辆人员均进行了登记,登记本在案发当天就给公安机关调取,他公司没有作假的行为,原告称登记本作假完全系主观臆断,故他公司已严格按合同履行了相关义务,尽到了自己的安全管理职责,不应承担任何责任。

  对第二个争议焦点,原告认为,A开发公司将由其开发未售出的联体别墅长期空置,该空置房门窗不全,外人可以自由进出,而开发公司及物业公司长期疏于管理,根据公安机关的侦查反馈,犯罪嫌疑人正是利用该空置房进行踩点观察,在看到原告路青离开家以后即翻墙而入进行作案,这一事实在法院审理期间公安机关出具的证明也可得到证实。正是由于两被告疏于管理的行为为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件,故应由其承担相应的民事责任。

  被告A开发公司则认为,没有证据证明犯罪嫌疑人是利用了空置房进行踩点作案,公安机关的情况说明中发现被害中心现场和住宅南侧空关房中有同类型花纹的鞋印,据此不能得出两个地方的鞋印即为同一人的结论,因此公安机关的说明尚不足以证明犯罪嫌疑人事先是利用了空置房屋进行观察这一事实,是否利用空置房作案只有待案件侦破以后才能确定。因此,他公司在原告亲属被害这一案件中没有任何过错,依法不需要承担责任。

  被告B物业公司也同意工A开发公司的观点。

  法院判决:证据不足,驳回原告诉请

  宜兴法院经审理认为,本案原告路青购买了某小区的别墅并入住,同时向小区的物业公司交纳了物业管理费,其与B物业公司形成物业服务合同关系,双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束,B物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务,根据合同约定某物业的保安义务主要为不间断对小区巡逻,外来车辆、人员出入小区进行登记。案发当天,物业公司上述巡逻、登记记录本即为公安机关调取,该记录本可证实某物业已履行了服务合同中约定的安保义务,而要求小区保安对原告家中<









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