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物管告业主 法官解纠纷


  “从2006年11月到2008年11月,9户业主以种种借口拖欠物业管理费和本体维修基金,物业公司多次催缴,他们置之不理。”深圳某物业公司认为,9户业主的行为已影响了该公司的管理工作,为此,他们将9户业主告上法庭。罗湖区人民法院民三庭法官张泽,在审理深圳某物业公司起诉王某等9户业主拖欠物业管理费这9宗案件时,凭着敏锐的洞察力和丰富的审判经验,在充分把握案情和当事人心理的基础上,抓住重点,以点带面,通过一起案件的调解,力促其他8起案件以当事人私下和解、原告撤回起诉的方式结案,彻底消除了矛盾,解决了纠纷。

  小区管理不善业主拒不缴费

  收到深圳某物业公司起诉王某等9户业主拖欠物业管理费这9宗案子的时候,正赶上2008年年底清案。于是,张泽法官嘱咐助理尽快送达、尽快排期开庭。助理送达的过程挺顺利,谁知,送达的第二天,王某等9个被告就一起来到法院找张泽法官反映问题。

  见到张泽法官,王某等人情绪十分激动,你一言我一句地历数深圳某物业公司的“罪状”:“小区绿地上杂草丛生,垃圾到处都是,也没人打扫。”“什么人都可以随随便便地进出小区,一点安全保障都没有。”“停车场上车都是乱停的,也没有人来管一管。”“这样的物业管理公司,我们凭什么要向他交钱?”

  从王某等人七嘴八舌的反映中,张泽法官了解到事情的来龙去脉。原来深圳某物业公司是王某等人居住小区开发商聘请的物业管理公司,由于管理不到位,王某等人从2006年11月起拒绝缴纳物业管理费,以此来表达对物业公司的不满。

  “张法官,你可要为我们这些业主主持公道啊!”

  “我一定会公正办案的!”张泽法官作出承诺。

  送走王某等人,张泽法官陷入了沉思。在所有民事案件中,拖欠物业管理费的纠纷算不上什么复杂案件。从法理上讲,只要深圳某物业公司事实上对小区实施了物业管理行为,那么王某等业主总是要交物业管理费的,只是交多交少的问题。

  但是张泽法官深知,这9宗案件绝不能轻易下判,否则会使王某等小区业主与物业公司之间的矛盾更加激化。物业管理活动中出现的纠纷涉及到的是整个小区全体业主的利益,要定纷止争就必须彻底化解业主与物业公司之间的矛盾,否则一旦案子结了,事情未了,以后就会不断地出现矛盾纠纷。今天这个业主拖欠物业管理费,明天那个业主就可能效仿。如此一来,只要矛盾存在,纠纷就会源源不断地接踵而来。

  一番深思熟虑之后,张泽法官给自己定下目标:9宗案件调解结案。

  双方针锋相对法官辩法析理

  开庭时,王某等人拿出数张在小区内拍的照片,以证明深圳某物业公司未能尽到物业管理的职责,致使小区环境脏乱差,并声称:“我们无法接受深圳某物业公司提供这样的服务,还要缴纳如此高昂的物业管理费。”

  而深圳某物业公司坚持自己的立场,他们说:“公司已经对小区进行了物业管理行为,王某等人作为小区业主就应当按照业主公约的规定缴纳物业管理费,配合物业管理公司的工作。”

  看到原、被告针锋相对、互不相让,张泽法官一度感觉调解工作很难开展。但是在庭审辩论阶段,他敏锐地发现,在9位业主中,其中一个业主陈某一直很平静,他不时地劝慰其他业主不要那么激动。凭着多年审判经验,张泽法官知道调解可以从陈某入手,于是他决定:先做陈某的思想工作。

  事实证明,张泽法官的直觉是准确的。由于工作的关系,陈某略懂法律,在与张泽法官的交谈中,陈某说:“我知道按照法律规定,物业管理费肯定要交的。只是作为业主,看到小区的物业管理如此混乱,我觉得每个月的物业管理费交得很冤。张法官,我和其他的几位被告也不想拖欠管理费,更不想因为此事闹上法院,我们的本意是以这种方式来表达对物业管理公司的不满,并希望物业管理公司的服务质量能够因此而有所改善。”

  了解了被告方的想法后,张泽法官马上与深圳某物业公司的负责人进行了沟通,他首先将陈某的话如实转达给深圳某物业公司的负责人,接着对深圳某物业公司有针对性地辩法析理:“你们是做服务行业的,要想获得长远发展,就应该和小区业主搞好关系,赢得他们的满意,得到他们的认同。如果法院判决支持了你们公司的诉讼请求,这次可以追回物业管理费。可是只要业主对你们公司的工作不满意,下次还是会有人拖欠物业管理费,你们公司总不能每次都通过诉讼来解决问题吧?要从根本上解决纠纷,你们公司还是要注意提高服务质量。”一番话,说得深圳某物业公司的负责人频频点头。

  以点带面调解各让一步双赢

  在张泽法官的反复劝说下,深圳某物业公司与陈某达成了调解协议:深圳某物业公司允诺,改进物业管理服务,减免陈某部分物业管理费。陈某表示,立刻支付拖欠的物业管理费。

  此案调解成功后,张泽法官又接着做其他8位业主的思想工作。他本着十二分的耐心,不厌其烦地轮流给8位业主打电话,一遍又一遍地动之以情、晓之以理、喻之以法。

  “小区环境是大家共享的,小区管理好了,大家都受益。你不交物业管理费,并不能使物业管理公司的服务质量有所改善啊。有什么意见和建议还是应该相互协商,通过合理合法的渠道来表达,这才能够真正解决问题。否则的话,你越不交费,物业管理公司可能会越不好好管理。陈某已经与物业管理公司达成了调解协议,物业管理公司同意改进服务质量,并减免陈某的部分物业管理费,大家各让一步就可以互惠双赢啊!”

  通过张泽法官的不懈努力和陈某同意调解的示范效应,王某等8位业主与深圳某物业公司私下达成了和解协议,深圳某物业公司撤回了对王某等8位业主的起诉。









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